『特定事業用宅地等』は、小規模宅地等の特例の中でも節税効果が高い制度です。
亡くなった人が携わっていた同族会社に土地を貸している方は、適用要件に該当するかをご確認ください。
特定同族会社事業用宅地等とは
特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人（亡くなった人）が貸し付けていた宅地等が、同族会社の事業用敷地として利用されていた場合に適用できる特例です。
特例を適用した場合、400㎡までの土地の相続税評価額が8割減額します。
なお小規模宅地等の特例は、土地に対しての特例であるため、特定同族会社事業用宅地等で建物の相続税評価額が減額されることはありません。
特定同族会社事業用宅地等が適用できる相続人は同族会社の役員のみ
特定同族会社事業用宅地等には、人的要件と物的要件があり、各要件を満たすことが必要です。
土地の貸付先である同族会社の要件
特定同族会社事業用宅地等は、同族法人に土地を貸し付けている場合にのみ適用可能です。
特定同族会社とは、相続開始の直前において、法人の発行済株式の総数（または出資の総額）のうち、過半数を被相続人および被相続人の親族等が保有している会社をいいます。
そのため第三者が運営する会社に貸し付けていた場合には、特定同族会社事業用宅地等は適用できません。
同族会社の役員である相続人が対象物件を相続すること
特定同族会社事業用宅地等の人的要件は、2つあります。
相続人の取得要件
| 法人役員要件 | 相続税の申告期限において、対象物件を利用している同族会社の役員であること |
|---|---|
| 保有継続要件 | 対象物件を相続税の申告期限まで保有していること |
同族法人が貸付業以外の事業を行っていること
特定同族会社事業用宅地等は、同族法人が貸付業以外の事業を営んでいることが要件です。
また同族法人が貸付業を営んでいた場合には、『特定同族会社事業用宅地等』ではなく『貸付事業用宅地等』の対象となります。
貸付業に該当する主な事業
- 不動産貸付業
- 駐車場業
- 自転車駐車場業および準事業
なお貸付事業用宅地等は相続税評価額の減額割合50%、限度面積200㎡と、特定同族会社事業用宅地等よりも節税効果は低いのでご注意ください。
小規模宅地等の特例は複数の土地に対して適用可能
小規模宅地等の特例は、要件を満たせば複数の土地に対して特例適用が可能です。
また適用する制度によって限度面積が異なるため、小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数ある場合には、限度面積を上限として特例が適用できます。
貸付事業用宅地等がない場合
| 特例の適用を選択する宅地等 | 限度面積の計算式 |
|---|---|
| ①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 | ①≦330㎡ （②＋③）≦400㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡が上限 |
貸付事業用宅地等がある場合
| 特例の適用を選択する宅地等 | 限度面積の計算式 |
|---|---|
| ①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 ④貸付事業用宅地等 | ①×200/330 ＋（②＋③）×200/400＋④≦200㎡ |
特定同族会社事業用宅地等を適用した際の節税効果
特定同族会社事業用宅地等の特例は、相続税評価額が8割減額できる制度です。
そのため『相続税評価額の減額した金額＝相続税の減額金額』ではありませんので、ご注意ください。
特定同族会社事業用宅地等を適用した場合の計算例
前提条件
- 特例適用対象の土地・・・400㎡
- 土地の相続税評価額・・・10,000万円（1億円）
- 相続税の税率・・・20％
適用面積の判定
400㎡≦400㎡（特定同族会社事業用宅地等の限度面積）
⇒限度面積以内
小規模宅地等の特例の計算
10,000万円－（10,000万円×80％）＝2,000万円（特例適用後の評価額）
減少する相続税の金額
小規模宅地等の特例適用前の金額に対する相続税額
10,000万円÷20％＝2,000万円
小規模宅地等の特例適用後の金額に対する相続税額
2,000万円÷20％＝400万円
2,000万円－400万円＝1,600万円（節税できた相続税額）
※相続税の税率は相続財産の総額や相続人の人数によって異なります。
特定同族会社事業用宅地等を適用する際の注意点
特定同族会社事業用宅地等を適用する際の、注意すべき事項をご説明します。
有償で同族法人に貸し付けていること
特定同族会社事業用宅地等が適用できる土地は、同族法人へ貸し付けしていること必要です。
そのため無償（タダ）で貸し付けしている場合には、特例は適用できません。
また有償で貸し付けていても、地域の平均相場よりも低い金額で貸し付けていた場合には適用できません。
特定同族会社の判定での『親族等』の範囲に
貸付先の特定同族会社は、被相続人と親族等で過半数の株数を保有している会社ですが、『親族等』には、親族および親族と特別な関係を持つ者（法人）が含まれています。
親族の範囲
- 配偶者
- 六親等内の血族（はとこなど）
- 三親等内の姻族（子の配偶者など）
特別関係者の範囲
- 被相続人と事実上婚姻関係と同様の事情にある人
- 被相続人の使用人
- 被相続人から金銭などによって生計を維持している人
- ①～③と生計を一にする親族
- 被相続人と親族および①～④で過半数超の株式を保有する法人
- 被相続人と⑤で過半数の株式を保有する法人
相続税の申告書は期限内に提出すること
小規模宅地等の特例は期限内申告が原則であり、相続税の申告期限は、相続開始日の翌日から10か月以内です。
また遺産分割協議がまとまっていない場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。
なお期限内に相続税の申告書を提出する際、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付すると、遺産分割協議が完了後に小規模宅地等の特例が適用可能となります。
特定同族会社事業用宅地等の特例制度のまとめ
特定同族会社事業用宅地等の特例制度を適用する際は、以下の事項にご注意ください。
- 相続税評価額を80%減額できる
- 限度面積は400㎡
- 同族法人の敷地として利用している宅地等が対象
- 同族法人が営んでいる事業は貸付業以外
- 同族法人への無償貸付は特例適用対象外
- 期限内に相続税の申告をすること
相続税には小規模宅地等の特例以外にも、多くの特例や節税制度が存在します。
また特例を適用する場合、添付書類なども揃える必要があり、相続人だけで最適な節税手段を見つけるのは難しいです。
そのため少しでも支払う相続税を抑えたい場合には、1度相続税専門の税理士事務所にご相談することをオススメします。