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小規模宅地等の特例を共有名義の不動産に適用する際の注意点

小規模宅地等の特例は共有名義で保有している土地や、共同で土地を相続する際にも適用可能です。
ただ特例の適用要件や、適用できる面積が単独名義の相続と異なる点もありますので、ケース別にご説明します。

 

小規模宅地等の特例を適用する際のポイント

特例適用は取得者ごとに判断する

小規模宅地等の特例は土地を相続した人のうち、特例適用の要件を満たした人のみが受けられます。
たとえば同じ土地を2人の相続人が取得しても、要件を満たしていない相続人が取得した部分に対し、特例は適用できません。
そのため特例を効果的に利用するためには、適用要件を満たした相続人のみが土地を取得することも必要です。

 

不動産を複数の用途に使用している場合は利用区分ごとに適否判定をする

一つの土地を複数の用途に使っている場合、土地が塀などで仕切られていれば、登記上一つの土地でも、利用区分ごとに特例を適用できるか判断します。
また店舗兼住宅や貸付用アパートの一室を自宅として利用している場合など、建物を複数の用途に使っているケースでは、建物の床面積に応じて土地を按分し、利用区分ごとに特例の適否判定を行います。

 

<建物の床面積の按分計算例>

・土地 300㎡

・建物 150㎡(1階100㎡、2階50㎡)

・建物1階は貸付、2階は自宅

 

300㎡×(100㎡÷150㎡)=200㎡⇒貸付部分の土地面積

300㎡×(50㎡÷150㎡)=100㎡⇒自宅部分の土地面積

 

共有所有と分筆所有の違い

共有所有は一つの土地を複数人で保有することをいい、分筆所有は登記上一つの土地を分割し、取得する方法です。
2人の相続人が一つの土地を共有所有する場合、土地は2人の所有物となりますので、土地の使い道については、所有者同士で話し合って決めなければいけません。
一方、土地を分筆所有する場合、分割した土地をそれぞれ単独名義で保有できるため、所有者は土地を自由に利用・処分できます。
なお小規模宅地等の特例の適否は、土地の利用区分ごとに行いますので、分筆所有しても利用区分が一体であれば全体の土地に対して特例適用の判定をします。
また土地を利用区分ごとに分筆し、別々の相続人が取得した際は、分筆した土地ごとに適否判定をしてください。

 

単独所有の物件を複数の相続人が取得する際の特例の適否判定

自宅用の敷地として土地を利用していた場合

自宅の敷地に対して小規模宅地等の特例を適用する場合、『特定居住用宅地等』の適用判定を行います。
特定居住用宅地等は、亡くなった人が住んでいた自宅を取得し、引き続き住むことが条件の特例です。
亡くなった人と同居していた親族がいると、別居親族は土地を取得しても特例を適用できません。
一方で、特例適用の人数に制限はありませんので、自宅を同居していた複数の親族が土地を取得した場合については、取得者ごとに特例を適用できます。
注意点として、特定居住用宅地等の適用限度面積は330㎡ですので、330㎡を超える部分には特例を適用できません。

 

土地をアパート経営の敷地として利用していた場合

アパート経営している建物の敷地は、『貸付事業用宅地等』の対象です。
貸付事業用宅地等は、亡くなった人の貸付事業を継続することが条件の特例ですので、廃業したり事業を引き継がない人は、特例を適用できません。
また複数人が土地を取得する場合、共同で不動産貸付業を継続するなら、各取得者は特例を受けられます。
ただ貸付事業用宅地等の適用限度面積は200㎡しかなく、他の小規模宅地等の特例も適用する際は、限度面積の計算が複雑になりますのでご注意してください。

 

<貸付事業用宅地等を適用しない場合の限度面積の計算>

特例の適用を選択する宅地等 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

①≦330㎡

(②+③)≦400㎡

両方を選択する場合は、合計730㎡が上限

 

<貸付事業用宅地等を適用する場合の限度面積の計算>

特例の適用を選択する宅地等 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

④貸付事業用宅地等

①×200/330 +(②+③)×200/400+④≦200㎡

 

建物を複数の用途で利用していた場合

建物を複数の用途に使用している場合、土地全体に小規模宅地等の特例を適用するためには、土地を取得する人が用途ごとに適用要件を判断しなければなりません。
たとえば店舗兼住宅として利用している土地を取得した人が、事業を承継し、自宅に住まない場合、特例を適用できるのは店舗用として使用していた部分のみです。
また店舗兼住宅の土地を複数人で相続する際は、取得者ごとに複数の特例要件適否判定を行います。

 

<貸付アパート兼自宅に特例を適用する際の計算例>

・土地 150㎡

・建物 150㎡(1階100㎡、2階50㎡)

・建物1階は貸付用、2階は自宅として利用

・土地と建物は妻と子が各1/2相続

・貸付業は妻と子の両方とも継続

・自宅は妻のみが居住(子は別居)

 

〇利用区分に応じた面積按分の計算式

150㎡×(100㎡÷150㎡)=100㎡⇒貸付用の敷地

150㎡×(50㎡÷150㎡)=50㎡⇒居住用の敷地

 

〇貸付事業用宅地等の適否判定

妻⇒適用可能 100㎡×1/2=50㎡(適用面積)

子⇒適用可能 100㎡×1/2=50㎡(適用面積)

 

〇特定居住用宅地等の適否判定

妻⇒適用可能 50㎡×1/2=25㎡(適用面積)

子⇒適用不可

 

共有名義の建物の敷地を一人の相続人が取得する際の特例の適否判定

建物の共有名義人が土地を取得した場合

特定居住用宅地等は、亡くなった人の居住用の敷地として利用していた土地が対象です。
そのため居住していた建物が、亡くなった人または、亡くなった人と生計を一にしていた親族の名義の場合でも、特例は適用可能です。

 

<特定居住用宅地等の適用例>

・土地名義 被相続人

・建物名義 妻

・自宅の同居人 被相続人、妻、子(双方とも被相続人と生計を一)

 

〇特例適用の判定

妻が土地を相続した場合は、特例を適用できます。

また子が土地を相続した場合でも、被相続人と生計を一にする妻が建物所有者であるため、特例は適用可能です。

 

アパートの共同経営者が土地を相続した場合

貸付事業用宅地等は、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用の敷地として、利用している土地であれば適用できます。
そのため被相続人と生計を一にする親族が、建物を貸付用として利用していた場合、特例を受けられます。

 

<貸付事業用宅地等の適用例>

・土地所有者 被相続人

・建物所有者 妻

・建物は貸付用として利用

・土地と建物は妻が相続

・妻は被相続人と生計を一にしている

 

〇特例適用の判定

被相続人と生計を一にする妻が建物所有者であり、生前から貸付用として建物を利用しているため、土地全体に対して貸付事業用宅地等を適用できます。

 

4 特例適用の判断が難しい場合は税理士に確認すべき

小規模宅地等の特例は、適用するだけで数百万円の節税効果が得られる可能性のある制度です。
土地を相続する人を変えるだけでも、特例を適用できるケースもありますので、相続税を最大限まで抑えたい方は、相続税専門のビジョン税理士法人へご相談ください。