マンションも小規模宅地等の特例は適用可能

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度ですが、マンションの敷地に対しても適用可能です。
ただ適用する物件の選択を間違えると、節税効果が薄れますのでご注意ください。
本記事ではマンションの敷地の計算方法と、小規模宅地等の特例を適用する際のポイントを解説します。

小規模宅地等の特例と種類について

マンションを購入した場合、建物の権利と土地の権利を取得しますが、小規模宅地等の特例を適用できるのは敷地部分に対してのみです。
そのため建物部分に、小規模宅地等の特例を適用できません。
また小規模宅地等の特例には4種類あり、土地の用途によって減額割合や限度面積が異なります。

小規模宅地等の特例の種類

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

	特定居住用	特定事業用	特定同族会社事業用	貸付事業用
減額割合	80％	80％	80％	50％
限度面積	330㎡	400㎡	400㎡	200㎡
対象物件	居住用	事業用 （貸付業以外）	同族法人の事業用 （貸付業以外）	貸付事業用
特例適用対象者	配偶者 同居していた親族 持ち家のない親族	事業承継者	対象同族法人の役員	事業承継者

小規模宅地等の特例を適用する際の計算方法

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を減額する制度ですので、特例を適用する前に土地の評価額の計算を行います。
またマンション敷地の相続税評価額の計算方法は、戸建て住宅の敷地と少し計算方法が異なります。

相続税評価額は路線価格に基づき計算する

土地の相続税評価額は、原則として路線価方式で計算します。
路線価方式とは、国税庁が公表している路線価格に土地の面積（㎡）を乗じて算出する方法です。
路線価格は道路に金額が設定されており、対象の土地が接している路線価格を用いて計算します。
（路線価が設定されていない地域の場合は、倍率方式により計算します）

なお路線価方式の場合、土地の形状や用途も考慮して相続税評価額を算出します。
そのため同じ路線価格・面積でも、相続税評価額が違うケースもありますが、概算の評価額を把握する際は、路線価格×面積の計算で問題ありません。

マンションの敷地は土地全体の相続税評価額を計算する

マンションの敷地権は、マンション全体に対しての権利です。
そのため相続税評価額を算出するためには、先に土地全体の評価額を算出し、その後に借地権割合を乗じます。

またマンションの土地面積は広いため、一般的な土地よりも減額補正を受けられる可能性があります。
減額補正の割合は土地の形状や広さによって異なりますが、マンションの敷地の場合には、1割から2割程度下がるケースが多いです。
なお補正計算には、マンションの敷地全体の面積と公図または測量図、そして所有する敷地権割合の確認できる書類が必要です。

適用する小規模宅地等の特例の減額割合を適用する

マンション敷地の相続税評価額を算出したら、その評価額に対して、小規模宅地等の特例の減額割合を乗じます。
小規模宅地等の特例の減額割合は、50%または80%と適用する種類によって異なります。
また特例要件を満たしていれば、複数の土地に対して特例を適用できますが、限度面積の上限には注意してください。
限度面積は適用する特例の種類によって違い、限度面積を超える部分の面積には特例を適用できません。

貸付事業用宅地等がない場合

特例の適用を選択する宅地等	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等	①≦330㎡ （②＋③）≦400㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡が上限

貸付事業用宅地等がある場合

特例の適用を選択する宅地等	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 ④貸付事業用宅地等	①×200/330 ＋（②＋③）×200/400＋④≦200㎡

マンションに小規模宅地等の特例を適用する場合の注意点

小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合でも、特例の適用要件は変わりません。
ただ相続税をより節税したい場合には、適用する順番に気をつける必要があります。

マンションの世帯数が多ければ敷地権割合は小さくなる

マンションの土地面積は、土地全体の面積に敷地権割合を乗じた面積です。
敷地権割合は建物の区分所有面積に応じて割り振られますので、マンションに住んでいる世帯数が多ければ敷地権割合は小さくなります。
ただ土地面積が小さければ、複数の土地に特例を適用できますので、相続税の計算上はデメリットになりません。

小規模宅地等の特例は、単価の高い土地から適用すること

小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数ある場合、申告する人が適用物件を選択します。
また特例には限度面積がありますので、最も節税効果を得るためには、1㎡あたりの単価の高い土地から優先的に適用するのがポイントです。

小規模宅地等の特例を適用する順番の判定方法

・特例の適用順の判定

• 土地B
  6,000万円－（30万円×200㎡×80%）＝1,200万円
  ⇒特例適用後の相続税評価額
• 土地A
  330㎡（限度面積）－200㎡＝130㎡（特例適用可能となる面積）
  4,000万円－（20万円×130㎡×80%）＝1,920万円
  ⇒特例適用後の相続税評価額
• 土地C
  限度面積に達したため、土地に対して特例適用は不可。

よくある質問

相続税申告における「マンションへの小規模宅地等の特例の適用」を、単に「敷地権の割合を調べて、居住用（330㎡まで80%減額）や貸付事業用（200㎡まで50%減額）の算式に機械的にはめ込むだけの事務手続き」として捉えていませんか？特に会社を経営されているオーナー様や複数の収益物件を抱える地主様の場合、マンション資産の調査・評価において真に警戒すべきは面積や計算実務ではありません。近年のタワマン節税規制（通称「マンション財産評価基本通達の改正」）以降、国税局や税務署の資産税担当が100%の確率で狙ってくるのは、経営者様が「生前対策や家族への資産形成」のつもりで購入・運用させていた配偶者・子・孫名義の物件（名義資産・実質課税リスク）や、法人と個人間で行われた過去の不透明な資金往来です。これらを徹底的に精査し、税務調査の地雷を先回りして完全に撤去することは、一族の資産防衛だけでなく、法人の財務ガバナンスを最適化し、会社を「次世代が銀行から指名して貸したくなる最強の体制」へと昇華させ、将来の経営者保証解除までを見据えた「最高の財務改善チャンス」となります。戦略的な不動産評価と今後の経営戦略に関するよくある質問と回答をご紹介します。

Q1. 記事にあるルールに沿って「マンション（タワマン含む）」への特例適用を検討中ですが、過去に先代社長が家族名義で購入した物件（名義資産リスク）や、法人の役員貸付金・借入金を原資として個人が購入した複雑なアセットが見つかりました。税務署の指摘を完全に防ぎ、法人の財務格付けを高める解決策はありますか？

はい、過去の家族間・法人間の資金移動や物件の運用実態に伴う税務リスクを合法的に解消しながら、法人のバランスシート（B/S）を美しく磨き上げて銀行からの格付けを劇的に向上させる高度な財務戦略があります。多くの税理士は「見つかったものは仕方がないので、特例を諦めてそのまま正直に申告しましょう」と言うだけですが、それでは税務調査で重加算税を課されるリスクが残るだけでなく、法人の財務格付けに致命的なマイナス（個人間・法人間の不透明な資金往来＝ガバナンス欠如扱い）を与え、今後の融資条件の悪化を招きます。当事務所では、正当な利用実態に基づくエビデンスの再構成や、法人の内部留保を有効活用した役員貸借のガバナンス精算など、銀行が「極めて統治された優良企業である」と太鼓判を押す『融資獲得特化型の資産クリーンアップ戦略』をご提案します。

Q2. 今の顧問税理士は「分譲マンションのパンフレットや登記事項証明書があれば、規定通りに計算して特例を載せます」という受動的な対応しかしてくれません。マンション評価の裏にある「名義資産リスク」や「経営者保証解除」までを見据えた、経営目線のセカンドオピニオンは可能ですか？

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マンションに対して小規模宅地等の特例を適用する際のまとめ

マンションに小規模宅地等の特例を適用する際には、以下の点にご注意ください。

• マンションの敷地部分が小規模宅地等の特例の対象
• 特例要件を満たせば、複数の土地に対しても適用できる
• 限度面積を超える場合には、1㎡あたりの単価が高い土地から適用すること

小規模宅地等の特例は、上手く利用すれば数千万円の相続税評価額も減額できる制度です。
また複数の土地に対して特例適用する際は、1㎡あたりの単価が高い土地から優先的に適用した方が、節税効果が得られます。
なおマンション敷地の相続税評価額の計算や、特例適用の判断が難しい場合には、専門家に相談することをオススメします。
相続税評価額の計算だけでも、1~2割程度の評価額が減額になるケースもありますので、お気軽に当事務所にお問い合わせください。