小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80%減額する制度であり、相続税の中でも節税効果の高い特例です。
また小規模宅地等の特例には種類があり、『特定同族会社事業用宅地等』は、同族法人に貸し付けている宅地等に適用できる特例です。
本記事では、特定同族会社事業用宅地等を適用する際の、「法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲」（措通69の4-23）についてご説明します。
特定同族会社事業用宅地等とは
特定同族会社事業用宅地等とは、同族法人の事業用敷地として利用した土地を相続した場合に適用できる小規模宅地等の特例です。
特定同族会社事業用宅地等は、400㎡までの土地の相続税評価額を80%減額でき、小規模宅地等の特例の中では、最も節税効果の高い制度となっています。
また特例を適用する際は、対象物件を取得した相続人が相続開始時から申告期限まで引き続き土地を有し、かつ、申告期限まで引き続き当該法人の事業用として利用している場合に限られます。
そのため相続税の申告期限前に、対象物件を売却したり貸付を終了すると、特定同族会社事業用宅地等は適用できません。
特定同族会社事業用宅地等に該当する同族法人の範囲
次に特定同族会社事業用宅地等に該当する、同族法人の範囲についてご説明します。
特定同族会社の範囲
特定同族会社に該当する法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等が、対象法人の発行済株式の総数（または出資の総額）の50％超を有している法人をいいます。
また被相続人の親族等とは、親族および親族と特別な関係を持つ者（法人）をいい、一般的な親族の範囲よりも対象は広いです。
親族の範囲
- 配偶者
- 六親等内の血族（はとこなど）
- 三親等内の姻族（子の配偶者など）
特別な関係を持つ者（法人）
- 被相続人と事実上婚姻関係と同様の事情にある人
- 被相続人の使用人
- 被相続人から金銭などによって生計を維持している人
- ①～③と生計を一にする親族
- 被相続人と親族および①～④で過半数超の株式を保有する法人
- 被相続人と⑤で過半数の株式を保有する法人
同族法人の事業は不動産貸付業以外であること
特定同族会社事業用宅地等の特例は、同族法人の事業内容も特例適用に関係します。
同族法人の事業は、不動産貸付事業以外であることが要件であり、同族法人がアパート経営や駐車場貸付を事業として行っている場合には、『特定同族会社事業用宅地等』ではなく『貸付事業用宅地等』の特例対象となります。
特定同族会社事業用宅地等に該当しない事業
- 不動産貸付業
- 駐車場事業
- 自転車駐車場事業
- それらの準事業
貸付事業用宅地等は、200㎡までの土地の相続税評価額が50%減額する特例であり、特定同族会社事業用宅地等と比較すると、相続税の節税効果は薄いです。
特定同族会社事業用宅地等と貸付事業用宅地等の違い
| 特定同族会社事業用宅地等 | 貸付事業用宅地等 | |
|---|---|---|
| 限度面積 | 400㎡ | 200㎡ |
| 減額割合 | 80% | 50% |
| 主な特例要件 | 不動産事業以外を行っている同族法人への貸し付け | 被相続人が不動産貸付業を行っている |
法人の事業の用に供されていた宅地等の範囲
それでは特定同族会社事業用宅地等の対象となる、同族法人の事業用の敷地として利用している宅地等の範囲についてご説明します。
同族法人に有償で貸し付けている
特定同族会社事業用宅地等は、被相続人が同族法人に対して有償で土地を貸し付けていることが要件であり、無償貸付の場合、特例は適用できません。
貸付行為とは、反復継続的かつ、周辺地域の相場相当の地代で貸し付けていることをいいます。
したがって短期的な貸し付けや、有償である場合でも地代が固定資産税相当など低い金額であれば、特例適用の対象外となります。
被相続人が土地・建物を同族法人に貸し付けている場合
被相続人が土地および建物を所有し、物件を同族法人に貸し付けている場合でも、特定同族会社事業用宅地等は適用可能です。
ただ土地のみの貸付と同様に、相場相当の金額で、反復継続的に貸し付けていることが要件となりますので、ご注意ください。
被相続人の生計を一にする親族が建物を所有し同族法人に貸し付けている場合
土地は被相続人が所有、建物は被相続人の生計を一にする親族が所有している場合でも、以下の3つの要件を満たせれば、特定同族会社事業用宅地等は適用可能です。
- 被相続人と生計を一にする親族が対象物件の敷地を被相続人から無償で借り受けている
- 同族法人への建物貸付が反復継続的に行われている
- 貸付物件の賃料が相場相当の金額
「生計を一にする親族」とは、日常生活をする上での生活費を共にしている（生活の財布が一緒）ことを親族をいいます。
単身赴任などにより、別々に住んでいる親族であっても、同じ財布から生活費を支出している場合には、「生計を一にする親族」に該当します。
特定同族会社事業用宅地等を適用する場合のまとめ
特定同族会社事業用宅地等を適用する際には、以下の点にご注意ください。
- 貸付先の法人が同族法人に該当
- 同族法人の事業が不動産貸付業以外
- 財産取得者が相続税申告期限まで保有・貸付
特定同族会社事業用宅地等は、相続税評価額が最大80%減額できる小規模宅地等の特例の一つです。
土地の相続税評価額は数千万円となる場合が多く、小規模宅地等の特例を適用できるか否かで、相続税の納税額が数百万円単位で変わることもあります。
特例の適用要件や、申告手続きを間違えた際のリスクは大きいため、相続税の特例制度を利用する際は、一度相続税専門の税理士事務所にご相談ください。