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【家なき子特例の改正事項】特定居住用宅地等を適用する際の要件と注意点

【家なき子特例の改正事項】特定居住用宅地等を適用する際の要件と注意点

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たした土地の相続税評価額を、最大80%減額する特例制度です。
特定居住用宅地等は、被相続人(亡くなった人)の自宅の敷地として利用していた土地に対して適用できる特例で、原則は同居していた相続人しか特例を受けられません。
しかしある条件を満たすと、家なき子の相続人であっても特定居住用宅地等が適用できます。

1 家なき子特例とは

家なき子特例とは、小規模宅地等の特例の一つである特定居住用宅地等をいい、家なき子以外にも配偶者、同居親族も適用可能な特例です。
また家なき子が特定居住用宅地等を適用する場合、被相続人が相続開始直前において、自宅に一人で住んでいることが要件となります。
そのため被相続人と同居する親族がいるケースでは、家なき子は特定居住用宅地等を適用できません。
なお被相続人の同居親族が不在であっても、被相続人の配偶者がいる場合には、特例適用の対象外となります。

2 家なき子特例を適用する場合の要件と改正点

家なき子特例を適用する際には、複数ある要件をすべて満たしていることが必要です。
また平成30年度税制改正により、家なき子の特例適用要件は厳しくなりましたので、ご注意ください。

2-1 家なき子の特例適用要件

家なき子が特定居住用宅地等を適用する場合には、下記の要件をすべて満たす必要があります。

<家なき子の特例要件>

  • 日本国籍を有し、日本に住んでいること
  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 相続開始の直前において、被相続人の自宅に被相続人の相続人がいないこと
  • 相続開始前3年以内に、「日本国内にある特例を適用する取得者」、「取得者の配偶者」、「取得者の三親等内の親族」または、「取得者と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがないこと
  • 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
  • 対象物件を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

2-2 平成30年度税制改正による家なき子の変更点

平成30年度税制改正により、特例要件の一つである、相続開始前3年以内に住んでいた場所の制限が厳しくなりました。

前章の要件のうち追加された点は

  • 相続開始前3年以内に、「取得者の三親等内の親族」または、「取得者と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがないこと
  • 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと

です。
税制改正前は、相続開始前3年以内に自己または、配偶者の所有する物件に住んでいないことが要件でした。

しかし平成30年税制改正により、自己の三親等内の親族または、取得者と特別の関係がある一定の法人が有する物件に住んでいないことが追加されています。
そのため叔父や子の所有するアパートやマンションに住んでいた場合には、家なき子特例は適用できません。

2-3 平成30年度税制改正の経過措置について

平成30年度税制改正により、相続開始前3年以内の居住要件は厳しくなりましたが、平成30年4月1日から令和2年3月31日までの間に相続については、経過措置が施されています。
経過措置の期間内の相続においては、税制改正前の要件を満たせば特例適用が可能です。

3 家なき子の特定居住用宅地等のケース別適否判定

家なき子特例の適用について、ケースごとにご説明します。

<設例の前提条件>

  • 被相続人は一人暮らし
  • 被相続人の配偶者はいない
  • 物件を取得する相続人は日本人

3-1 取得者の配偶者が所有する日本の自宅に住んでいた場合

家なき子特例は、相続開始3年前に自己または一定の親族が所有する物件に住んでいないことが要件です。
そのため取得者の配偶者が所有する物件に居住していた場合には、家なき子特例は適用できません。

3-2 相続開始5年前に所有する物件の名義を子に変更し、その物件に住んでいた場合

家なき子特例は、相続開始3年前に自己の三親等内の親族が所有する物件に住んでいると特例は適用できません。
子は三親等内の親族ですので、子名義の家に住んでいる場合には、家なき子特例は適用不可です。

なお相続開始日が、平成30年4月1日~令和2年3月31日の期間中であれば、経過措置の対象です。
経過措置中は、相続開始3年前に自己または配偶者名義の物件に住んでいないことが要件であり、本件は相続開始5年前に名義変更していますので特例は適用可能です。

3-3 海外に存在する本人名義の自宅に住んでいる場合

家なき子特例は、日本国内に所有物件がない人を対象にしています。
そのため海外に自己名義の自宅があっても、日本国内に自己または親族等が所有する物件に住んでいない場合には、特例を適用できます。

3-4 相続税の申告期限前に被相続人の自宅を売却した

家なき子特例は、相続税の申告期限まで対象物件を所有している必要があります。
そのため相続税の申告期限である、相続開始の翌日から10か月以内に取得物件を売却すると、特例は適用できません。

4小規模宅地等の特例を適用する場合は相続開始時点の法律を確認すること

相続税の特例を適用する際には、相続開始時点の特例要件に基づいた判断が必要です。
家なき子特例も、平成30年度税制改正で要件が大きく変わっており、今後も要件などが変更する可能性があります。

また相続税のご相談については、相続税専門の税理士事務所にお尋ねください。
相続税専門の税理士事務所にご相談すれば、家なき子特例の適用方法や、効果的な節税方法をご提示できます。