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2世帯住宅の土地に対して、
小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

2世帯住宅の土地に対して、小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額が最大80%減額される制度で、適用するためには一定の要件を満たす必要があります。

被相続人(亡くなった人)の自宅の敷地として利用ていた土地は、小規模宅地等の特例の『特定居住用宅地等』に該当しますが、自宅が2世帯住宅だった場合には適用要件に注意しなければいけません。

 

小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等とは

小規模宅地等の特例は大きく分けて4種類あり、『特定居住用宅地等』は被相続人の自宅として利用ていた土地が特例対象となる制度です。

 

小規模宅地等の特例の種類

  • 特定居住用宅地等(自宅に対しての特例)
  • 特定事業用宅地等(事業用物件の敷地に対しての特例)
  • 特定同族会社事業用宅地等(同族会社の敷地に対しての特例)
  • 貸付事業用宅地等(貸付用物件の敷地に対しての特例)

特定居住用宅地等は、330㎡までの土地の相続税評価額が80%減額なるため、相続税の特例の中でも節税効果は高いです。

また特例要件もそこまで厳しくないため、適用しやすい制度でもあります。

 

2世帯住宅で特定居住用宅地等を適用するための要件

特定居住用宅地等を適用する際の要件は、被相続人と相続人にそれぞれ存在し、土地を取得する相続人の要件は、被相続人との続柄などによって異なります。

 

被相続人の要件

特定居住用宅地等の対象となる土地は、被相続人が亡くなる直前まで自宅として利用ていた自宅の敷地です。

そのため長年住んでいた自宅であっても、亡くなる直前に転居し、自宅として利用しなくなった敷地に対して特例は適用できません。

 

配偶者が2世帯住宅を相続する場合の要件

配偶者は自宅を相続するだけで、特定居住用宅地等が適用できます。

そのため2世帯住宅の敷地を相続する場合でも、特例の適用要件に影響はありません。

ただ2世帯住宅の建物が、区分登記(1階と2階が別々に登記している場合など)しているケースでは、被相続人が住んでいた部分のみが特定居住用宅地等の対象となります。

 

同居親族が2世帯住宅を相続する場合の要件

同居親族が2世帯住宅を相続する場合には、2つ要件があります。

  • 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続き対象物件に住んでいること
  • 対象物件を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

 

登記区分が一つとなっている2世帯住宅を相続する場合には、申告期限まで引き続き所有し、住んでいることで特例が適用できます。

しかし居住スペースごとに区分登記されているケースでは、特例が適用できない可能性もありますので、ご注意ください。

 

家なき子が2世帯住宅を相続する場合の要件

家なき子が特定居住用宅地等を適用するためには、被相続人が自宅に一人で住んでいたことが要件となります。

一般的な2世帯住宅の場合、被相続人と一緒に住んでいる親族がいますので、家なき子が対象物件を相続しても特定居住用宅地等は適用できません。

なお区分登記がされている2世帯住宅であれば、被相続人が一人で住んでいるとみなされる場合があり、その際には家なき子も特例の可能性があります。

 

2世帯住宅で特定居住用宅地等を適用する際の注意点

2世帯住宅に特定を適用する際に注意すべきは、建物の登記区分です。

同じ2世帯住宅でも、居住スペースごとに登記されている建物の場合には同居とみなされず、特定居住用宅地等が適用できない可能性もあります。

 

登記上区分されている物件は別居扱い

一棟の建物でも、構造上で独立しているケースの場合には区分登記が可能です。

たとえば2世帯住宅の場合、入り口が2か所設置されているものや、生活スペースが独立している建物もあります。

構造上独立している2世帯住宅を建築した場合、フロアごとに別々に登記ができるため、共有名義ではなく居住スペースごとに単独名義で登記できるのが特徴です。

一方1階は被相続人の名義(被相続人が居住)、2階は長男の名義(長男が居住)のように、区分登記の部屋にそれぞれ居住している場合には、同居ではなく別居扱いとなります。

そのため2階に住んでいる長男が自宅の敷地を相続しても、被相続人と生計を別にしている場合には特定居住用宅地等を適用できません。

 

構造上区分された2世帯住宅でも登記区分が同じであれば同居とみなされる

区分登記されている二世帯住宅の場合には、同居とはみなされません。

しかし構造上居住スペースが独立しているケースでも、登記区分されていない建物であれば同居扱いとなります。

なお区分登記については、登記事項証明書で確認可能です。

(下記の登記事項証明書は、1階と2階部分が一緒に登記されているため、区分登記をしていない建物です。)

出典:登記事項証明書(不動産登記)の様式変更について(法務省)

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.html

 

【ケース別】2世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用する際の適否判定

2世帯住宅の敷地として利用している、土地の小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)をケースごとにご説明します。

【前提条件】

  • 自宅の敷地は長男が相続
  • 1階は被相続人と配偶者が居住
  • 2階は長男が居住
  • 被相続人と長男の生計は別

1階と2階が独立していない2世帯住宅

被相続人と同居している建物が区分されていない場合、同居扱いとなりますので、小規模宅地等の特例は適用可能です。

 

1階と2階で構造上独立している2世帯住宅(区分登記無)

1階と2階が構造上独立している建物であっても、同じ建物内で被相続人と同居している場合、小規模宅地等の特例は適用可能です。

 

1階と2階で構造上独立している2世帯住宅(区分登記有)

1階と2階が区分登記している建物にそれぞれ居住している場合には、別居扱いとなります。

そのため同居親族の要件は満たさないため、小規模宅地等の特例は適用できません。

 

小規模宅地等の特例適用は生前中から対策が必要

小規模宅地等の特例は、相続開始時点の状況で判断します。

相続開始してから小規模宅地等の特例を適用するための準備はできませんので、相続が発生する前から対策が必要です。

なお小規模宅地等の特例以外にも、相続税の特例制度はいくつも存在しますが、いずれの特例も適用要件が複雑であり、一つでも要件を満たさないと特例は適用できません。

確実に相続税の節税を行うためには、事前対策と適正な申告手続きが不可欠ですので、相続税専門の税理士事務所に一度ご相談することをオススメします。

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