0120-998-707 無料面談申込み

小規模宅地等の特例
具体的な計算方法について

小規模宅地等の特例具体的な計算方法について

小規模宅地の特例は、土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度であり、複数の土地に対して適用可能です。

また小規模宅地等の特例は、土地の用途によって限度面積や減額割合が異なります。

そのため小規模宅地等の特例を併用したケースなど、複数の計算例を用いてご説明します。

 

小規模宅地の基本的な計算の仕組み

小規模宅地等の特例の種類は、大きく分けて4種類あります。

適用する特例の種類や併用パターンによって、計算式が変わりますのでご注意ください。

 

<小規模宅地等の特例適用の種類>

  • 特定事業用宅地等
  • 特定同族会社事業用宅地等
  • 特定居住用宅地等
  • 貸付事業用宅地等

 

小規模宅地等の特例の限度面積と減額割合

小規模宅地等の特例は、適用する種類によって限度面積減額割合が異なります。

限度面積とは、相続税評価額を減額できる面積の限度です。

 

特例適用の要件を満たしている場合でも、限度面積を超えた部分の相続税評価額は減額できません。

また小規模宅地等の特例は、相続税評価額の割合に対して減額する制度ですので、同じ評価額の土地であっても、1㎡あたりの単価が高い土地に適用した方が相続税評価額をより減額できます。

 

小規模宅地等の特例の種類 限度面積 減額割合
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

 

小規模宅地等の特例を併用する場合の注意点

複数の土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、適用する特例の種類によって限度面積の計算方法が異なります。

 

たとえば『特定事業用宅地等』『特定同族会社事業用宅地等』を併用する場合、合計面積が400㎡以内でなければいけません。

また『貸付事業用宅地等』他の特例を併用する際は、限度面積を共有することになります。

 

<貸付事業用宅地等がない場合>

特例の適用を選択する宅地等 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

①≦330㎡

(②+③)≦400㎡

両方を選択する場合は、合計730㎡が上限

 

 

<貸付事業用宅地等がある場合>

特例の適用を選択する宅地等 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等

②特定事業用宅地等

③特定同族会社事業用宅地等

④貸付事業用宅地等

①×200/330 +(②+③)×200/400+④≦200㎡

 

 

小規模宅地等の特例を単独適用・併用適用した際の計算方法

小規模宅地等の特例を単独適用・併用適用した際の計算を、ケースごとにご説明します。

 

特定居住用宅地等のみを適用した場合の計算例

特定居住用宅地等の限度面積は330㎡です。

そのため330㎡を超える部分については、特例を適用できません。

<計算例>

〇土地面積・・・400㎡

〇土地評価額・・・4,000万円

 

4,000万円÷400㎡=10万円(1㎡あたりの土地評価額)

10万円×330㎡×80%=2,640万円(減額する土地評価額)

4,000万円-2,640万円=1,360万円(特例適用後の土地評価額)

 

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等を併用適用する場合の計算例

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等を適用する場合、限度面積は合算します。

また適用面積が400㎡までであれば、すべての対象物件に特例を適用できます。

 

<計算例>

〇特定事業用宅地等の適用対象の土地

土地面積・・・200㎡

土地評価額・・・6,000万円

〇特定同族会社事業用宅地等の適用対象の土地

土地面積・・・150㎡

土地評価額・・・3,000万円

 

・特定事業用宅地等の計算

6,000万円÷200㎡=30万円(1㎡あたりの土地評価額)

30万円×200㎡×80%=4,800万円(減額する土地評価額)

6,000万円-4,800万円=1,200万円(特例適用後の土地評価額)

 

・特定同族会社事業用宅地等の計算

3,000万円÷150㎡=20万円(1㎡あたりの土地評価額)

20万円×150㎡×80%=2,400万円(減額する土地評価額)

3,000万円-2,400万円=600万円(特例適用後の土地評価額)

 

 

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用した場合の計算例

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合、それぞれの限度面積まで減額可能です。

 

<計算例>

〇特定居住用宅地等の適用対象の土地

土地面積・・・400㎡

土地評価額・・・4,000万円

限度面積・・・330㎡

〇特定事業用宅地等の適用対象の土地

土地面積・・・300㎡

土地評価額・・・6,000万円

限度面積・・・400㎡

 

・特定居住用宅地等の計算

4,000万円÷400㎡=10万円(1㎡あたりの土地評価額)

10万円×330㎡×80%=2,640万円(減額する土地評価額)

4,000万円-2,640万円=1,360万円(特例適用後の土地評価額)

 

・特定事業用宅地等の計算

6,000万円÷300㎡=20万円(1㎡あたりの土地評価額)

20万円×300㎡×80%=4,800万円(減額する土地評価額)

6,000万円-4,800万円=1,200万円(特例適用後の土地評価額)

 

なお計算例では、特定事業用宅地等の限度面積が100㎡余っていますが、特定居住用宅地等用の限度面積としての適用はできません。

 

特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用した場合の計算例

特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合、限度面積は合計します。

また適用する土地は選択制であり、1㎡あたりで減額できる割合が大きい土地から優先的に適用した方が、節税効果が高いです。

 

<計算例>

〇特定居住用宅地等の適用対象の土地(土地A)

土地面積・・・165㎡

土地評価額・・・2,475万円

〇貸付事業用宅地等の適用対象の土地(土地B)

土地面積・・・200㎡

土地評価額・・・4,000万円

〇限度面積の計算式

特定居住用宅地等の面積×200/330 +貸付事業用宅地等の面積≦200㎡

 

・優先する土地の判定

土地A

2,475万円÷165㎡=15万円(1㎡あたりの土地評価額)

15万円×80%=12万円(1㎡あたり減額できる金額)

 

土地B

4,000万円÷200㎡=20万円(1㎡あたりの土地評価額)

200万円×50%=10万円(1㎡あたり減額できる金額)

 

12万円>10万円⇒土地Aを優先的に適用

 

12万円×165㎡=1,980万円(減額する土地評価額)

2,475万円-1,980万円=495万円(特例適用後の土地評価額)

 

・残りの限度面積の計算

165㎡×200÷330=100㎡(適用できる貸付事業用宅地等の限度面積)

 

10万円×100㎡=1,000万円(減額する土地評価額)

4,000万円-1,000万円=3,000万円(特例適用後の土地評価額)

 

 

店舗兼住宅に対して小規模宅地等の特例を適用する場合

小規模宅地等の特例は、一つの土地を複数の用途に利用している場合でも適用できます。

また1階は事業用、2階は自宅など、店舗兼住宅の敷地として利用している土地については、用途に応じた適用する特例の種類が異なります。

 

限度面積は各特例の種類ごとに適用可能

店舗兼住宅の場合、建物の利用区分に応じて小規模宅地等の特例を適用します。

 

  • 店舗部分の土地⇒特定事業用宅地等の対象
  • 自宅部分の土地⇒特定居住用宅地等の対象

 

そのため店舗兼住宅では、最大730㎡まで特例を受けることが可能です。

 

特例の種類は利用面積を按分して計算する

店舗兼住宅に対して小規模宅地等の特例を適用する場合、利用区分で面積を案分します。

店舗兼住宅の按分方法で一般的なのが、床面積での按分です。

 

<床面積による按分方法>

〇土地の敷地・・・500㎡

・1階(事業用)の建物床面積・・・300㎡

・2階(自宅用)の建物床面積・・・200㎡

 

500㎡×(300㎡÷500㎡)=300㎡(特定事業用宅地等の対象面積)

500㎡×(200㎡÷500㎡)=200㎡(特定居住用宅地等の対象面積)

 

複数の土地に小規模宅地等の特例が適用できる場合は要注意

小規模宅地等の特例を適用できる土地が複数存在する場合、適用する土地を選択する必要があります。

また相続税の申告書を提出した後、適用する土地を変更することはできません。(相続税の申告期限前であれば可能)

 

小規模宅地等の特例は減額できる相続税評価額が大きいため、適用する土地が変わるだけで、相続税評価額が数百~数千万円変わることもあります。

そのため特例を適用する際は、適用要件も含めて一度相続税専門の税理士事務所にご相談することをオススメします。

戸塚のビジョン税理士法人 相続税無料相談75分