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自宅の土地の相続税評価額が8割減額
特定居住用宅地等の適用要件について

自宅の土地の相続税評価額が8割減額特定居住用宅地等の適用要件について

小規模宅地等の特例とは、相続税評価額を最大8割減額できる特例制度です。

土地に種類によって適用要件は異なりますが、自宅の敷地に適用可能な『特定居住用宅地等』は、小規模宅地等の特例の中でも比較的要件が緩い制度です。

そんな優先して適用すべき、特定居住用宅地等の制度についてご説明します。

 

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等は小規模宅地等の特例の一つで、被相続人(亡くなった人)の自宅の敷地として利用していた土地に対して適用できる制度です。

適用可能な土地の限度面積は330㎡(約100坪)と、一般的な自宅なら敷地全体の面積に対して特例適用ができます。

また特定居住用宅地等は、土地の相続税評価額が8割減額できるため、相続税の節税効果も高く、相続財産に自宅がある場合には適用したい特例制度です。

 

 

特定居住用宅地等の制度を適用する際の人的要件と物的要件について

特定居住用宅地等を適用する際の要件としては、人的要件と物的要件があります。

それぞれの要件を満たさないと、特定居住用宅地等の制度は利用できませんのでご注意ください。

 

対象物件を相続する人によって特例の適用要件は異なる

特定居住用宅地等は、対象物件を相続する人によって適用要件が変わるのが特徴です。

財産取得者が配偶者の場合には、ほとんど無条件で特例を適用できますが、被相続人と同居していた相続人が取得する場合には、物件の保有要件などがあります。

そのため相続税の節税をするためには、特例適用可能な相続人が自宅を相続することも必要です。

 

対象物件を相続する人の共通要件

特定居住用宅地等の対象となる土地は、被相続人の自宅の敷地として利用していた土地であり、建物は特例の対象外です。

また自宅は、被相続人または相続人と生計を一にする(※)親族名義の建物に無償で住んでいることが要件となります。

 

そのため被相続人が賃料を支払って住んでいる場合や、生計を別にする親族の建物に住んでいる場合には、特定居住用宅地等の対象外となります。

※『生計を一』とは同じサイフで生活している人をいい、配偶者や同居親族などが該当します。

 

配偶者は対象物件を取得するだけで特例が適用できる

配偶者が特定居住用宅地等を適用する場合には、対象物件を取得するだけで特例要件を満たします。

同居親族などは、保有要件や継続居住などの要件がありますが、配偶者の場合には相続取得後に別の住まいに住んでも特例が適用できます。

 

同居相続人が取得する場合には相続後も住み続ける必要がある

被相続人と同居していた相続人が対象物件を相続した場合、相続開始から相続税の申告期限まで居住していることが必要です。

また相続税の申告期限まで保有していることも要件となっているため、相続で取得してからすぐに自宅を売却してしまうと特例が適用できなくなります。

 

同居していない相続人が特例適用する場合には『家なき子』が条件

被相続人と居住していない相続人は、原則として特定居住用宅地等の制度は適用できません。

しかし被相続人の配偶者いない(死亡または離婚など)場合で、被相続人と同居していた親族が不在のケースでは、特例が適用できる可能性があります。

なお同居していない親族が特例を適用できるのは、持ち家を所有していない『家なき子』だけです。

相続開始前3年以内に、日本国内にある取得者または一定の親族が所有する家屋に居住していなことが要件で、配偶者や同居親族に比べると適用要件は厳しいです。

※令和2年3月31日までは取得者と取得者の配偶者の家屋に住んでいないことが要件

 

特定居住用宅地等を適用した場合の計算例と節税効果

特定居住用宅地等の特例は、相続税評価額が8割減額できます。

ただ『相続税評価額の減額した金額=相続税の減額金額』ではありません。

そのため特定居住用宅地等を適用した場合の、計算例をご紹介します。

 

特定居住用宅地等の計算例

【前提条件】

・特例適用対象の土地・・・300㎡

・土地の相続税評価額・・・5,000万円

・相続税の税率・・・20%

 

<適用面積の判定>

300㎡≦330㎡⇒限度面積以内

 

<小規模宅地等の特例の計算>

5,000万円-(5,000万円×80%)

=1,000万円(特例適用後の評価額)

 

<減少する相続税の金額>

小規模宅地等の特例適用前の金額に対する相続税額

5,000万円÷20%=1,000万円

 

小規模宅地等の特例適用後の金額に対する相続税額

1,000万円÷20%=200万円

 

1,000万円-200万円

=800万円(節税できた相続税額)

 

※相続税の税率は相続財産の総額や相続人の人数によって異なります。

 

特定居住用宅地等の特例を適用する際は、1㎡当たりの土地単価が高いほど相続税を減額できる金額が多くなります。

また全体の相続財産を多く保有しているほど、相続税の税率は高くなりますので、その分特定居住用宅地等による節税効果も上がります。

 

特定居住用宅地等を適用する際の注意点

特定居住用宅地等は節税効果が高い特例ですので、相続税の申告では活用したい特例の一つです。

しかし適用する時の注意事項もありますので、ご説明します。

 

被相続人が亡くなる直前まで自宅として住んでいた物件が対象

特定居住用宅地等は、被相続人が住んでいた自宅の敷地が対象となりますが、被相続人が亡くなる直前まで利用していたことが要件です。

そのため数十年自宅として住んでいた物件であっても、相続開始前に引越しなどにより別物件に転居した場合には、特定居住用宅地等の対象外となります。

なお入院で一時的に住まなくなった場合や、養護老人ホームなどに入居するなどの理由により対象物件に住めなくなった場合には、亡くなる直前まで自宅として利用していたと認められることもあります。

 

特定居住用宅地等が適用できる土地は1か所のみ

被相続人の生前中に、複数の物件を利用していたとしても、特定居住用宅地等が適用できる土地は1か所のみです。

また特定居住用宅地等の対象の土地は選択制ではなく、生活の拠点として利用していた物件のみが特例適用対象地となります。

 

なお生活の拠点については、実際に住んでいたかどうかがポイントです。

そのため住民票の住所であっても、生活実態がなければ特例は適用できません。

 

相続税の申告書は期限内に提出すること

小規模宅地等の特例は、期限内申告をしなければ特例適用はできません。

相続税の申告期限は、相続開始日の翌日から10か月以内です。

 

また遺産分割協議がまとまっていない場合には、小規模宅地等の特例は適用できません。

ただし期限内に相続税の申告書を提出する際、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付すると、遺産分割協議が完了後に小規模宅地等の特例が適用可能となります。

 

特定居住用宅地等の適用要件のまとめ

特定居住用宅地等の特例制度を適用する場合には、以下の事項に注意してください。

 

  • 相続税評価額を80%減額できる
  • 限度面積は330㎡
  • 被相続人の自宅の敷地が対象
  • 土地の取得者によって適用要件が異なる
  • 特例適用する際は期限内に申告すること

 

相続税には小規模宅地等の特例以外にも、多くの特例や節税制度が存在します。

 

また特例を適用する際には、期限内申告はもちろんのこと、添付書類に不備があるだけで特例適用が認められないこともあります。

そのため確実に相続税の節税をしたい方は、1度相続税専門の税理士事務所にご相談ください。

この記事を書いた人

ビジョン税理士法人 佐々木良一郎

 ビジョン税理士法人  佐々木良一郎

 【役職または資格】税理士・公認会計士論文合格
 【出身校】 東京理科大学大学院卒 数学科
 【住まい】 横浜市戸塚区
 【心がけていること】お客様に何でもご相談頂けるような頼りになる職員になりたいです。
日ごろから知識や経験を積めるように頑張ります。