税務署に提出される相続税の申告書のうち、1/3以上の相続財産は土地が占めています。
そのため相続税対策をする際に効果的なのが、土地を利用しての節税です。
土地を利用した節税方法はいくつかありますが、その中でも小規模宅地等の特例は土地の評価額が最大8割減額できる、節税効果の高い制度です。
そんな小規模宅地等の特例の仕組みと、適用方法について解説します。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、土地の相続税評価額を最大8割減額する特例制度で、物的要件と人的要件を満たした相続人のみが特例を適用できます。
また土地の種類によって減額割合と限度面積が異なりますが、要件を満たしていれば複数の土地に対して特例を適用することが可能です。
なお特例適用の面積に上限がある関係上、都心など１㎡あたりの相続税評価額が高い地域の土地に対して適用した方が、減額できる金額は多くなるので節税効果が高いです。
小規模宅地等の特例を適用できる土地の種類
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は4種類あり、種類に応じて減額割合や限度面積、要件が異なります。
なお宅地「等」には借地権も含まれているため、借地権に対しても小規模宅地等の特例が適用できます。
小規模宅地等の特例の対象宅地等の種類
- 特定居住用宅地等
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
- 貸付事業用宅地等
| 特定居住用 | 特定事業用 | 特定同族会社事業用 | 貸付事業用 | |
|---|---|---|---|---|
| 減額割合 | 80％ | 80％ | 80％ | 50％ |
| 限度面積 | 330㎡ | 400㎡ | 400㎡ | 200㎡ |
| 対象物件 | 居住用 | 事業用 （貸付業以外） | 同族法人の事業用 （貸付業以外） | 貸付事業用 |
| 特例適用対象者 | 配偶者 同居していた親族 持ち家のない親族 | 事業承継者 | 対象同族法人の役員 | 事業承継者 |
特定居住用宅地等は自宅の敷地が対象
特定居住用宅地等とは、被相続人（亡くなった人）の自宅の敷地として利用していた土地が対象の制度です。
特例適用対象者は、原則配偶者と被相続人と同居していた相続人であり、配偶者が特例を適用する場合には、対象物件を相続するだけで受けることが可能です。
また同居していない相続人が対象物件を相続する際は、相続開始時点において被相続人の同居人と配偶者が不在であり、相続開始前3年以内に取得者または取得者の配偶者名義の持ち家がないことが要件です。（※）
※令和2年4月1日からは、取得者・取得者の配偶者・取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないことが要件となります。
特定事業用宅地等は事業用の敷地が対象
特定事業用宅地等とは、貸付業以外の事業用の敷地として利用していた土地を相続した場合に適用できる制度です。
被相続人の事業を承継する相続人が取得することが前提であるため、相続取得後すぐに土地を売却したり事業を廃止する場合には適用できません。
また特定事業用宅地等を適用する際には、「事業承継要件」と「保有継続要件」を満たす必要があります。
事業承継要件とは、特例適用対象の宅地等の上で被相続人が営んでいた事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、継続して事業を行うことです。
保有継続要件とは、特例適用対象の宅地等を、相続税の申告期限まで所有していることです。
特定同族会社事業用宅地等は同族法人の事業用敷地が対象
特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人の同族法人の事業用敷地として貸し付けている土地を相続した場合に適用できる制度です。
また特定同族会社事業用宅地等を適用する際は、「法人役員要件」と「保有継続要件」を満たす必要があります。
法人役員要件とは、相続税の申告期限において、対象物件を貸している法人の役員であることです。
保有継続要件とは、特例適用対象の宅地等を、相続税の申告期限まで所有していることです。
なお土地を貸している同族法人は、貸付業以外であることが条件であり、法人の事業内容が貸付業の場合には貸付事業用宅地等の特例対象となります。
貸付事業用宅地等は貸付用の土地が対象
貸付事業用宅地等とは、アパート経営など貸付用の敷地として利用してた土地を相続した場合に適用できる制度です。
被相続人の貸付業を承継した場合に適用できる特例であるため、相続取得後すぐに土地を売却したり、事業を廃止した場合には適用できません。
また貸付事業用宅地等を適用する際には、「事業承継要件」と「保有継続要件」を満たす必要があります。
事業承継要件とは、被相続人が営んでいた事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、継続して事業を行うことです。
保有継続要件とは、特例適用対象の宅地等を、相続税の申告期限まで所有していることです。
小規模宅地等の特例を適用する際の注意点
小規模宅地等の特例は相続税の節税効果が高い制度ですが、適用する際の注意点がありますのでご説明します。
適用する土地の種類によって要件が異なる
小規模宅地等の特例は、自宅または事業用として利用していた土地が対象ですが、
適用する土地の種類や相続財産を取得する相続人によって適用要件が異なります。
そのため土地ごとに適用可能な特例の種類を確認し、適用の可否判定を行うことが必要です。
小規模宅地等の特例の適用面積には上限がある
小規模宅地等の特例は複数の土地に対して適用可能ですが、限度面積があるため適用する土地を選ばなければなりません。
また貸付事業用宅地等を利用する土地の有無によって、限度面積の計算式が異なります。
貸付事業用宅地等がない場合
| 特例の適用を選択する宅地等 | 限度面積の計算式 |
|---|---|
| ①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 | ①≦330㎡ （②＋③）≦400㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡が上限 |
貸付事業用宅地等がある場合
| 特例の適用を選択する宅地等 | 限度面積の計算式 |
|---|---|
| ①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 | ①≦330㎡ （②＋③）≦400㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡が上限 |
相続税の申告は相続開始から10か月以内に行うこと
小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出してはじめて適用が認められる制度です。
そのため小規模宅地等の特例を適用する場合には、相続税の期限内に申告書を提出しなければなりません。
また相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内ですので、それまでに申告書を提出する必要があります。
相続財産の遺産分割協議が完了していること
相続税の特例制度の多くは、遺産分割協議が完了していることが要件となっています。
小規模宅地等の特例も遺産分割協議書が成立していることが要件であり、未分割の状態で特例は適用できません。
ただ未分割の状態でも、相続税の期限内申告書を提出する際に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付すれば、
遺産分割協議が完了した後に特例を適用できます。
その際の申告手続きは、遺産分割協議成立から4か月以内に行うことが必要です。
小規模宅地等の特例を適用する際には必ず最新の法律を確認すること
相続税の法律は毎年改正されており、小規模宅地等の特例の適用要件も昔と変わっています。
また特例適用の判断基準は、相続開始時点の法律で判断するため、昔の特例要件と混同しないことがポイントです。
なお相続税専門の税理士事務所であれば、小規模宅地等の特例以外の節税制度を含めた相続税対策が可能です。
そのため小規模宅地等の特例を適用する際には、是非ビジョン税理士法人に相談してください。