相続税などの節税対策として高層マンションを購入するという方法がとられる場合があります。
これは高層マンションの相続税評価額と実勢価格との差額を利用した方法ですが、節税目的だけで高層マンションを購入しようと考えている場合には注意すべき点もあります。
以下では、高層マンションの購入がどのような仕組みで節税につながるのか、そして購入にあたって注意すべき点は何なのかを解説したいと思います。
相続対策になる理由
タワーマンション節税という方法
高層マンション、特にタワーマンションと呼ばれる居住用超高層建築物では、区分所有の物件が高層階であるほど実勢価格（時価）が高くなります。
最上階では眺望等によりプレミア価格が付くことも多く、東京や大阪などの都市部で建設ラッシュが続いた時期もありました。
実勢価格に対して、相続税評価額はマンション全体の相続税評価額を床面積などで按分したものになります。
これにより実勢価格より相続税評価額をかなりの程度抑えることが可能になるという訳です。
こうしたマンションを活用した節税方法を「タワーマンション節税」と呼ぶこともあります。
分譲マンションの評価方法は
土地については路線価をもとにしますが、この路線価は実勢価格の7～8割程度になります。
また、高層マンションでは同じ土地の上に多数の分譲マンションが存在するので、一戸当たりの土地評価額は全体の路線価に各持分の割合を乗じたものになります。
つまり、分譲マンションの実勢価格に占める土地価格の割合はかなり小さいといえます。
建物については固定資産税評価額をもとにしますが、これは建築費用の6割前後になります。
やはり実勢価格と比較して評価額は小さくなります。
分譲マンションの評価額はこれら土地と建物の評価額を合わせたものになります。
タワーマンションが有利な理由は
ここまでは、現金や預金などで相続財産を保有しているよりも、分譲マンションなどの不動産を保有することで相続税評価額が有利になることを示すものです。
これに加え、タワーマンションの高層階ではさらに実勢価格と相続税評価額との差が大きくなります。
これは、相続税評価額はマンションの下層階でも上層階でも床面積が同じであれば基本的に変わらないのに対して、実勢価格は上層階にいくほど高額になるためです。
また、特に都市部にある高層マンションの上層階は値崩れしにくいため、賃貸や売却により現金化しやすいというメリットもあります。
賃貸に出した場合には分譲マンションの土地部分は「貸家建付地」として、建物部分は「貸家」として評価されるほか、土地部分について「小規模宅地（貸付事業用宅地）の特例」として50％の減額を受けられる可能性もあります。
注意点
このような状況に関しては、不公正な節税につながるものとして是正が求められていました。
そこで、平成29年度税制改正では、固定資産税の負担を公平にするため、高さ60ｍを超えるタワーマンションでは高層階の負担率は高く、低層階の負担率は低くなるように見直しを行いました。
具体的には、平成30年度より新たに課税されることになる居住用超高層建築物が対象となっています。
居住用超高層建築物とは、建築基準法令上の超高層建築物（高さ60m超）のうち、複数の階に住戸が所在しているものを指し、階数では20階を超えるものが一つの目安になります。
この改正は固定資産税に関するものですが、今後、相続税評価額に関しても同様の見直しが行われる可能性が高いと考えられています。
また、節税だけを目的として分譲マンションを購入すること自体が税務上の否認リスクになることも考えられます。
節税対策には出口戦略も含めた総合的な検討が必要です。
ぜひ私どものような専門家に相談していただければと思います。