相続財産の評価方法 | 相続税申告サポートセンター

また、時価の意義について財産評価基本通達において、次のように説明しています。
「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいう。」としています。
さらに、財産の評価においては「財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。」とも説明しています。

宅地

居宅や事務所などの建物の敷地を「宅地」といいます。

評価単位

この宅地の評価は、利用単位となっている１区画の宅地ごとに評価しますので、1筆の宅地ごとに評価するのではなく、利用の単位毎に評価します。
さらに、利用単位の異なる１区画の宅地は、必ずしも１筆の宅地からなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場合もあります。
この１区画の宅地ごとに「路線価方式」と「倍率方式」の、いずれかの方法により評価することになります。
その二つの「路線価方式」と「倍率方式」の評価方法のうち、どちらかの方法によるかについては、各税務署などで閲覧できる財産評価基準書に示されています。

評価方法

評価通達において、市街地的形態を形成する地域に関しては路線価方式で、それ以外の地域については倍率方式で評価を行うとしております。
路線価方式とは、その宅地に接する路線に付された路線価を基として、その宅地の状況等に基づいて奥行価格補正率などの一定の調整をして計算した金額により評価した方法をいいます。
倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算した金額によって評価する方法をいいます。

倍率方式

農地や畑・山林など路線価の付していない地域にある宅地は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価することになりますが、倍率方式による評価額の計算は下記のとおりです。

固定資産税評価額　×　倍率

路線価方式

路線価方式とは、その宅地に接する路線に付された路線価を基とし、その宅地の状況、形状等を考慮して計算した金額によって評価する方式です。
路線価とは、国税局長が路線ごとに判定した１㎡あたりの価額をいいます。
その路線価に、国税庁が公表している奥行価格補正率表に基づき奥行価格補正率という率をかけ、それに実際の地積をかけて土地の評価額を決定します。
しかし、宅地が角地であったり、二本の道路に面しているような場合には、基本単価の他に、その土地の利用度に応じた加算を行います。
一方、間口が狭い場合には土地の利用度が低いので、その分を減額します。
また、土地が三角であったり、崖地などの場合も同様に補しなければなりません。

貸宅地

他人に貸している土地は、自分の土地であっても自由に処分できないため、自用地の評価額より評価が低くなります。
そこで、貸し付けられている土地である貸宅地は、通常の評価額から借地人のもっている借地権の価額を控除して貸宅地の価額を算出します。

貸宅地評価額＝自用地評価額 × （1 －借地権割合）

しかし、貸している土地でも建物がない場合、または、親の土地を子が家を建てて住んでいる場合であっても地代の支払いが場合などは、貸宅地として評価することはできず、自用地として評価します。

貸家建付地

地主が、自分で貸家や賃貸アパートなどを建て、建物を貸している場合には、貸家建付地として評価します。
貸家建付地は、貸しているのは建物ですが、間接的にその土地も利用する権利があり、その分も考慮して評価します。

そこで、貸家建付地は次の計算式で評価します。

貸家建付地＝自用地価額 × （1 －借地権割合 × 借家権割合）

この計算式は、借地権割合と借家権割合を掛けた分だけ通常の評価額だけ評価減します。
したがって、借地権割合が70%、借家権割合30%とすると(70%×30%=21%)が、通常の評価額より差し引かれる金額となります。

小規模宅地等の特例

被相続人が所有していた自宅や店舗や事業用に使用していた宅地は、残された家族や事業の継承者にとって生活の基盤となる財産です。
そこで、これらの宅地の価額について、土地の種類に応じて200㎡・330㎡・400㎡まで、80%または50%の評価減ができることになっています。
自宅の土地などに80%の減額が適用されれば、納税する相続税額に大きな影響を及ぼすために、この小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは重要です。

この小規模宅地の特例を受けるには、一定の条件を満たさなければなりません。
誰が相続税の申告期限まで保有するか、被相続人の事業を継続するかなど、さまざまな条件が定められています。

特定事業用宅地等　(課税価格算入割合20%　限度面積400㎡)

特定事業用宅地等とは相続開始の直前において、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、次の(ア)(イ)のいずれかの要件を満たす被相続人の親族が、相続・遺贈により取得したものです。
なおこの場合の事業には、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業及び準事業は含まれません。

被相続人の事業を相続開始後に承継する場合

要件	内容
事業承継	被相続人の親族が、相続開始時から相続税申告期限までの間に、当該宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を承継すること
所有継続	上記の事業を承継した親族が、相続開始時から相続税申告期限まで、引き続き当該宅地等を所有していること
事業継続	上記事業を継続した親族が、事業継続後、相続税申告期限まで引き続き当該事業を営んでいること

被相続人と生計一にする親族の事業の用に供されていた場合

要件	内容
事業承継	被相続人の親族が、相続開始時から相続税申告期限までの間に、当該宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を承継すること
所有継続	相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
事業継続	相続開始前から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を自己の事業の用に供していること

特定居住用宅地等　(課税価格算入割合20%　限度面積330㎡)

特定居住用宅地等とは相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供していた宅地等で、次の(ア)(イ)の要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続・遺贈により取得したものです。

被相続人の配偶者が取得した場合
次に掲げる(a)(b)(c)のいずれかの要件を満たす被相続人の親族(配偶者除く)が取得した場合

被相続人と同居の親族が取得する場合

要件	内容
同居親族	親族が、相続開始の直前において当該宅地等の上に存する被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していたものであること
所有継続	相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
居住継続	相続税申告期限まで当該家屋に居住していること

配偶者及び一定の同居親族が存在ぜず非同居親族が取得した場合

要件	内容
配偶者及び一定の同居親族不存在	被相続人の配偶者又は相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族がいないこと
自己等の家屋に居住したことがない	相続開始前３年以内にその者又はその者の配偶者の所有する家屋に居住したことがない者
所有継続	相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地を所有していること

被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた場合

要件	内容
生計一親族	被相続人から相続・遺贈により財産を取得した親族が、被相続人と生計を一としていた者であること
所有継続	相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
居住継続	相続開始前から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を自己の居住の用に供していること

特定同族会社事業用宅地等　(課税価格算入割合20%　限度面積400㎡)

特定同族会社事業用宅地等とは相続開始の直前において、被相続人及びその被相続人の親族、その他その被相続人と特別の関係のある者が有する株式の数又は出資の額が、発行済株式総数又は出資の総額の5/10を超える法人の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等を相続又は遺贈により取得した、その被相続人の親族であるものに限りますが、相続開始時から申告期限まで引き続き有し、かつ、申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されているものをいいます。

要件	内容
被相続人の親族	相続税申告期限において、法人税法第2条第15号に規定する役員であること
所有継続	当該宅地等を取得した親族が、相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
事業供用	当該宅地等を相続税申告期限まで引き続き当該法人の事業の用に供していること

貸付事業用宅地等　(課税価格算入割合50%　限度面積200㎡)

貸付事業用宅地等とは被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次のいずれかの要件を満たす被相続人の親族が相続・遺贈により取得したものです。

被相続人の貸付事業を相続開始後に事業承継する場合

要件	内容
貸付事業承継	被相続人の親族が相続開始時から相続税申告期限までの間に当該宅地等に係る被相続人の貸付事業を承継すること
所有継続	貸付事業を承継した親族が、相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
貸付事業継続	貸付事業を承継した親族が、貸付事業承継後、相続税申告期限まで引き続き当該貸付事業の用に供していること

被相続人と生計を一にする親族の貸付事業の用に供されていた場合

要件	内容
生計一親族	被相続人から相続・遺贈により財産を取得した親族が、被相続人と生計を一としていた者であること
所有継続	相続開始時から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を所有していること
貸付事業継続	相続開始前から相続税申告期限まで引き続き当該宅地等を自己の貸付事業の用に供していること

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限までに分割が済んでないといけません。但し、小規模宅地の特例の適用を受けずに相続税の申告した後、次のいずれかに該当するようになったときは特例を受けることができます。

相続税申告期限後、3年以内に分割された場合
相続税申告期限後、3年以内に分割できない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなってから4ヶ月以内に分割された場合

以上の場合は、4ヶ月以内に更正の請求ができます。
なお、小規模宅地等の特例を受けるためには、必ず相続税の申告書の提出が必要となります。

広大地

広大地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して、著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が認められるものをいいます。

なお、大規模工場用地に該当するもの、及び中間層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。

広大地の要件

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であること
公共公益的施設の負担があり、潰れ地が生じること
その地域の標準的使用が大規模店舗等の敷地として有効利用することでないこと

農地

農地の価額は、耕作の単位となっている1区画の農地ごとに評価します。
また、農地を評価する場合には、農地を一定の基準により、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地に分類します。

純農地と中間農地は倍率方式、市街地農地は宅地比准方式又は倍率方式で評価します。
また、市街地周辺農地は市街地農地としての評価額の80%で評価します。

なお、倍率方式は、固定資産評価額に一定の倍率を掛けます。
宅地比准方式は、その農地が宅地であるとした場合に価額を路線価方式か倍率方式で求め、その価額から宅地に造成するとした場合の費用を差し引いて評価額を算出します。

農地の評価方法

純農地	固定資産税評価額 × 倍率
中間農地	固定資産税評価額 × 倍率
市街地周辺農地	（宅地とした場合の評価額－宅地造成費） × 0.8
市街地農地	宅地とした場合の評価額－宅地造成費

山林

山林の価額は、1筆の山林ごとに評価します。
また、山林を評価する場合には山林を一定の基準により、純山林・中間山林・市街地山林に分類します。

純山林・中間山林は倍率方式、市街地山林は宅地比准方式または倍率方式となります。
なお、山林は宅地以上に縄延びが大きいのが通常です。
このような場合には、実際面積に応じて評価額を修正する必要があります。

家屋

家屋の相続税評価は原則として一棟の家屋ごとに価額を求め、その評価方法は倍率方式です。
この倍率は全地域1.0倍です。

すなわち、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
なお、固定資産税評価額は、その家屋の所在する市町村役場へ行き、「評価証明書」を取得することにより分かります。

家屋の評価方法

固定資産税評価額 × 1.0

貸家

賃貸マンションやアパーなどの貸家の評価額については、借家人が家屋を賃貸したことによる借家権を考慮する為、その権利の分だけ評価額が減額されます。
借家権割合は30%ですので、貸家は自用家屋の70%の評価となります。

例えば、3階建ての一棟の建物に、１階と2階は賃貸しており、3階は自宅として使用している場合は、建物の固定資産税評価額を、1階・2階の賃貸部分と3階の居住部分に分けて評価しなければなりません。

貸家の評価方法

自用家屋の評価額×（1 －借家権割合 × 賃貸割合）

※借家権割合とは、借家人が家屋に対して有している利用上の権利の割合です。
この借家権割合は、30%とされています。

上場株式

上場株式は、毎日市場で取引されていますので、その株価もすぐに分かります。
そこで、上場株式の評価は、証券取引所における課税時期の最終価格で評価します。

ただし、相続の日の終値のみを採用すると、株価の中に投機的な要素が含まれてしまう可能性があるため、評価の安全性を考慮して、次の四つの価格のうち最も安い価格で評価します。

課税時期の最終価格
課税時期の属する月の毎日の最終価格の月平均額
課税時期の属する月の前月の毎日の最終価格の月平均額
課税時期の属する月の前々月の毎日の最終価格の月平均額

すなわち、相続日の終値と、その月を含めた3ヶ月間の終値平均のうち、最も低い価格で評価します。

預貯金

預貯金のうち、普通預金や通常貯金は相続の日の残高が、そのまま評価額となります。
しかし、定期預金や定期貯蓄預金などは、預入高に既経過利子の額をプラスしないといけません。

普通預金	預入高
定期性預金	預入高＋（既経過利子の額－源泉所得税の額）

ゴルフ会員権

取引相場のあるゴルフ会員権の価額は、課税時期における通常の取引価格の70%で評価します。
なお、このとき取引価格に含まれていない預託金などがあれば、その額を加算します。

ゴルフ会員権の評価方法

課税時期における通常の取引価格 × 70%

車・家庭用財産

自動車やテレビ・タンスなどの家庭用財産は、調達価格か、または新品の価格から経過年数に応じた減価を控除した額で評価します。

車・家庭用財産の評価方法

原則　売買実例価額、精通者意見価格等を斟酌して評価します。
例外　(その動産と同種の新品の小売価格)－(経過年数の減価)

しかし、これらのものを原則どおり個々に評価するのは大変ですから、一組5万円以下のものは、まとめて評価してよいことになっています。
そこで、実務においては例えば「家財道具一式50万円」というように一括で評価します。

書画・骨董

書画・骨董は、売買実例価額や精通者意見価格等を斟酌して評価します。
しかし、この評価はとても難しいので、実際に評価する際は、その道のプロに鑑定を依頼することがお勧めです。