節税効果抜群！小規模宅地等の特例を利用すべき理由

平成27年から相続税の基礎控除額は下がったため、サラリーマン家庭でも相続税を支払うケースが増えています。
相続税には特例制度がいくつも用意されており、その中でも『小規模宅地等の特例』は特に節税効果が期待できる特例です。
本記事では、小規模宅地等の特例を適用すべき理由と、適用する際のポイントをご説明します。

相続税は対策しないと多額の税金を納めることになる

相続税には基礎控除額が存在し、被相続人の相続財産が基礎控除額以内であれば、相続税を支払う必要はありません。
ただ相続税の基礎控除額を超えるケースは、意外と多いのでご注意ください。

相続税は亡くなった人の約1割が対象となる税金

平成30年分の相続税の申告書を提出した割合は8.5%と、亡くなった人の1割近くの人が相続税の課税対象となっています。
また対象者を東京国税局管内に限定すると、課税対象割合は13.6%と、7人に1人は相続税の申告手続きをしています。
そのため相続税は、富裕層だけが支払う税金ではなく、一般家庭であっても支払う税金と認識してください。

相続財産で土地が占める割合は3分の1

相続税の申告書を提出した人の財産の中で、土地が占める割合は全体の3分の1以上です。
（平成30年分は35.1%）

相続税は申告期限までに現金で納税しなければなりませんので、相続財産の大半が不動産の場合には、納税資金を確保するのも一苦労です。
しかし小規模宅地等の特例を適用できる土地については、相続税評価額を最大80％減額できるため、かなりの節税効果を期待できます。
そのため納税資金を確保しつつ、余剰の現金を不動産に替える節税手段は、相続税対策としてよく利用されています。

小規模宅地等の特例は相続人全員に恩恵がある

小規模宅地等の特例を適用するのは、対象物件を相続した人です。
そのため土地を取得しない相続人には、関係ない特例だと思われるかもしれません。
しかし相続税は、相続財産全体の金額に対して税率を乗じるため、相続財産の総額が下がれば、相続税の総額も減少します。
したがって特例を適用しない相続人も、節税効果を享受できます。

小規模宅地等の特例の種類とオススメの制度

小規模宅地等の特例には種類があり、土地の用途によって適用できる制度が異なります。
また適用要件や、適用した際の減額割合も各制度で違いがありますので、適用しやすい2つの制度をご紹介します。

小規模宅地等の特例の種類

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

種類	特定事業用 宅地等	特定事業用 宅地等	特定同族会社 事業用宅地等	貸付事業用 宅地等
減額割合	80%	80%	80%	50%
限度面積	330㎡	400㎡	400㎡	200㎡
対象となる 土地の特徴	被相続人の自宅の敷地	被相続人の事業用の敷地（貸付業以外）	同族法人の事業用の敷地（貸付業以外）	貸付事業用の敷地（貸付業）

「特定居住用宅地等」は自宅の敷地に適用できる制度

自宅の敷地に対して適用できる『特定事業用宅地等』は、330㎡までの評価額を80％減額できます。
適用要件は比較的緩く、同居している相続人が自宅を取得し、引き続き住み続ければ適用可能です。
なお配偶者が相続した場合は例外で、対象物件の取得するだけで特例を適用できます。

「貸付事業用宅地等」は貸付駐車場にも適用できる制度

駐車場や貸付アパートの敷地に対して適用できる『貸付事業用宅地等』は、200㎡までの面積の評価額を50％減額できます。
対象物件を取得した人は、被相続人の貸付業を継続すれば特例を適用できるため、どの相続人にも小規模宅地等の特例を適用するチャンスがあります。
なお相続開始前3年内に開始した貸付物件には、特例を適用できないケースもありますので、相続直前に事業を開始する際はご注意ください。

小規模宅地等の特例は複数の土地に適用できる

小規模宅地等の特例を適用する場合、限度面積があり、限度面積を超えた部分の評価額を減額することはできません。
しかし適用する土地の数に制限はないため、複数の土地に小規模宅地等の特例を適用できます。
複数の土地に特例を適用する場合の限度面積は、貸付事業用宅地等を利用するかどうかで、計算が異なります。
貸付事業用宅地等は、減額割合は50％の他の制度よりも節税効果は薄いため、適用する土地の順番も大事です。

貸付事業用宅地等を適用しない場合

特例の適用を選択する宅地等	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等	①≦330㎡ （②＋③）≦400㎡ 両方を選択する場合は、合計730㎡が上限

貸付事業用宅地等を適用する場合

特例の適用を選択する宅地等	限度面積の計算式
①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 ④貸付事業用宅地等	①×200/330 ＋（②＋③）×200/400＋④≦200㎡

小規模宅地等の特例を適用する際の必要書類と注意事項

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告書を提出しなければいけません。
また申告書を提出する際に添付する書類もありますので、特例適用する場合の注意事項と併せてご説明します。

小規模宅地等の特例の各制度に共通した添付書類

小規模宅地等の特例は、制度ごとに要件は異なりますが、共通して必要な書類は2つです。＜小規模宅地等の特例の必要書類＞

• 遺産分割協議書または遺言書
• 印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

なお特定居住用宅地等を適用する人で、住民票が別の場所にある人は、被相続人と同居していた事実を確認できる書類も用意してください。
また貸付事業用宅地等を適用する場合、平成30年4月1日以降に不動産貸付業を開始した人は、相続開始前3年を超えて貸付事業を行っている証明が必要です。

参考：相続税の申告のためのチェックシート（国税庁）

相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了していること

小規模宅地等の特例は、期限内までに遺産分割協議で特例適用物件の取得者を確定している必要があります。
そのため申告期限までに、話し合いがまとまらないと特例は適用できませんが、相続税の申告書と一緒に『申告期限後3年以内の分割見込書』を提出すれば、遺産分割が成立した後に特例を適用できます。

小規模宅地等の特例を利用した節税術のまとめ

小規模宅地等の特例は、土地の評価額の割合を減額できるため、単価の高い土地に適用するほど、節税効果が上がります。
また生前中から特例適用の準備をすれば、相続税評価額を数千万円単位で減額することも可能です。
注意点として、相続税の特例制度は相続開始時点の法律に基づいて行われているため、税制改正などにより、適用要件や控除内容が変更になることも想定されます。
実際に特例を適用する際は、最新の税制を確認していただき、適用要件や節税方法について詳しく知りたい方は、ビジョン税理士法人にご相談ください。